Cuidados ao negociar um imóvel

O App do Imóvel recomenda ao negociar um imóvel sempre procurar orientação jurídica de um advogado de sua confiança. As orientações abaixo são do Dr.Ageildo José de Lima, advogado especializado em direito imobiliário que poderá orientar você realizar qualquer transação imobiliária com toda segurança júridica necessária. Confira na opção assessoria jurídica uma relação completa com outros advogados parceiros do App do Imóvel.

CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL

Toda pessoa que busca comprar um imóvel deverá ter em mente que estará adquirindo um patrimônio, e que por isso, é preciso tomar cautelas que geralmente não é de conhecimento de todos, tanto de quem vende quanto de quem compra o imóvel. Sabendo disso e visando dar notoriedade aos usuários do APP do Imóvel, nossa equipe buscou elaborar, a pedido de muitos usuários, um breve roteiro exemplificativo sobre essas cautelas que devem ser empregadas pelas partes que negociam um imóvel.

Dentre as maiores dúvidas apontadas pelos usuários do APP do Imóvel, podemos relacionar as principais perguntas, que são:

 

- COMO SEI QUEM É O PROPRIETÁRIO E A QUEM DEVO PAGAR?

Primeiramente, é importante se certificar se quem está vendendo o imóvel é de fato o seu real proprietário, evitando pagar o preço à pessoa errada, ou, pagar somente a um dos proprietários e ter futuramente problemas com os demais proprietários.

Essa certeza pode ser verificada consultando o cartório de registro de imóveis e requerendo a matrícula do imóvel, pois toda matrícula de imóvel contém averbação (registro) com as dimensões do imóvel e quem venha a ser o seu proprietário.

Assim, o comprador poderá saber a quem pagar conforme matrícula do imóvel que aponta o real proprietário. Se houver mais de um proprietário do imóvel, é importante qualificar todos no contrato de venda e compra, observando se são casados e seu regime de casamento.

 

- FAZER CONTRATO DE GAVETA OU ESCRITURA EM CARTÓRIO?

Há um costume antigo das pessoas de fazerem contrato de gaveta, sobretudo de imóveis de valor pequeno, terrenos ou imóveis situados em cidades do interior, onde vendedor e comprador assinam, estipulam o preço, forma e prazo de pagamento e transferem a posse do imóvel ao comprador, porém, dois problemas surgem a partir daí:

Primeiro: Muitos contratos de gaveta antigos não são acompanhados do termo de quitação, ou seja, o comprador não possui documento comprobatório assinado pelo vendedor, onde este confirma ter recebido as parcelas do contrato ou de ter recebido totalmente o preço convencionado no contrato de venda e compra. Passados muitos anos, o vendedor vem a falecer. Só será possível transferir a propriedade ao comprador por meio de outorga (assinatura) do inventariante do antigo proprietário

Segundo: Ainda que o comprador tenha o contrato de gaveta e o termo de quitação em sua posse, necessário se faz o registro dessa transferência de posse do imóvel perante o cartório de registro de imóveis onde está registrada a matrícula do imóvel negociado entre as partes. Isso porque, o Código Civil determina em seu artigo 1267 que “A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”. Neste artigo, fica claro que o adquirente deve realizar a tradição, palavra usada pelo legislador que define a obrigação do comprador de averbar na matrícula do imóvel a sua titularidade como legítimo proprietário, pois apenas o negócio jurídico (contrato assinado pelas partes) não garante totalmente a aquisição da propriedade, que deve ser levada a registro perante o

cartório de registro de imóveis. Se não for feita a tradição, o comprador, para fins legais e cartorários, possui apenas a posse do imóvel, e não a propriedade.

Por essas razões, recomendamos aos usuários do APP do Imóvel que, ao assinarem um contrato de venda e compra, levem-no a um cartório de notas para se transcreve-lo na forma de uma escritura pública de venda e compra. Após, deve-se averbar essa escritura no cartório de registro de imóveis em que se encontra a matrícula do imóvel. Lembrando que há necessidade de se pagar as taxas e emolumentos em cada cartório, bem como recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

 

- COMO SEI SE EXISTEM DÍVIDAS RECAINDO SOBRE O IMÓVEL?

Aquele que busca adquirir um imóvel deve fazer uma consulta acerca das dívidas que recaiam sobre o imóvel. Aqui, é interessante verificar a situação do imóvel perante a companhia de energia elétrica, companhia de abastecimento de água do município, certidão negativa de IPTU perante a prefeitura da cidade onde fica o imóvel, caso faça parte de um condomínio, é interessante saber junto a administradora do condomínio se há mensalidades em aberto ou despesas extraordinárias (reformas) com previsão de serem cobradas em mensalidades futuras que poderão impactar no valor mensal do condomínio.

No que se refere às certidões de débitos de energia elétrica e água, as companhias costumam fornecer através de seus sites o demonstrativo. Em alguns casos pode ser recomendado que a consulta se faça pessoalmente na agência física da empresa de fornecimento do respectivo serviço localizada na cidade onde se encontra o imóvel em negociação.

Quanto às certidões de débitos de IPTU e eventuais multas sobre o imóvel, as prefeituras também costumam fornecer certidão através do site gratuitamente. Caso o serviço não seja disponibilizado eletronicamente através do site, recomenda-se fazer o levantamento de tal certidão no setor competente da prefeitura da cidade onde se localiza o imóvel.

 

- COMO SABER SE O PROPRIETÁRIO POSSUI DÉBITOS EM SEU NOME CAPAZ DE GERAR AÇÕES DE COBRANÇA COM EVENTUAL PENHORA DO IMÓVEL?

Esse tem sido o maior receio dos usuários do APP do Imóvel e tem gerado dúvidas de muitas pessoas. Porém, é importante saber que da mesma forma que se faz consultas sobre a situação fiscal e eventuais débitos de despesas do imóvel, também é possível se obter informações em forma de certidões acerca do proprietário (vendedor) do imóvel.

É muito importante fazer consulta das seguintes certidões:

Negativa de Processos na esfera Estadual: Consulta feita no site do Tribunal de Justiça Estadual, para se certificar que não existem processos distribuídos em nome do vendedor que possam ensejar, após a transferência do imóvel, uma inesperada e indigesta penhora a ser assumida pelo comprador.

Negativa da Receita Federal: Essa certidão visa demonstrar que o vendedor não possui pendências na esfera administrativa perante a Receita Federal e/ou INSS (autarquias federais).

Negativa de Processos Trabalhistas: Da mesma forma que a consulta feita no site da justiça estadual, pode-se verificar se o vendedor figura como réu em ações trabalhistas em certidão fornecida no site dos Tribunais Regionais do Trabalho.

Negativa de Protestos: Tal certidão tem como objetivo verificar eventual dívida de natureza extrajudicial em nome do vendedor do imóvel, ou seja, aquela dívida que pode ainda não ter sido transformada em ação judicial e que não consta em pesquisas no site do tribunal. Pode ser verifica junto ao setor de protestos nos cartórios de notas, títulos e protestos.

Negativa de Processos Federais: Mesmo tipo de pesquisa feita nos sites da justiça estadual e trabalhista, consultando no site do Tribunal Regional Federal.

Vale lembrar que se o imóvel tiver mais de um proprietário, é interessante se fazer pesquisa individual de cada um dos proprietários. Aqui não convém falar em excesso de zelo, pois as dívidas particulares de cada proprietário poderá comprometer o seu percentual de propriedade no imóvel se ficar em estado de insolvência.

Esses são os cuidados burocráticos de praxe que toda pessoa deve ter ao comprar um imóvel. Evidente que ao se buscar a realização do sonho da casa própria ou até mesmo a aquisição de um imóvel mais adequado as expectativas pessoais, os fatores comumente levados em consideração em primeiro plano são: quantidade de quartos, suítes, vagas de garagem, tamanho em m², acabamento, localização, etc. Porém, as dicas acima podem servir como um roteiro para aquele que esteja na posição de comprador, no intuito de diminuir ou até afastar as chances de se fazer um mau negócio.

Dr Ageildo José de Lima é advogado inscrito na OAB/SP 264.831.
Atua na área do Direito Imobiliário, é formado pela Universidade de São Caetano do Sul - USCS e Pós Graduado em Direito Tributário pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo
Telefone: 11 4226-6269 - OAB/SP 264.831 
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